自然资源部土地利用司负责人解读《国有建设用地出让地价评估技术规范》

记者：什么是出让地价评估？为什么需要对出让地价评估单独规范？

负责人：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第10条要求：市、县国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。《协议出让国有土地使用权规定》第11条要求：市、县国土资源行政主管部门要对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。《城市房地产管理法》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。不难看出，出让地价评估是依照法律法规或国家有关政策规定，针对拟招拍挂或协议出让地块，以及出让后调整规划条件的地块开展的地价评估。评估目的是为确定出让底价或标定、核定应补缴土地价款提供参考依据。

考虑到以下问题，有必要单独出台出让地价评估技术规范。第一，由于出让地价评估的结果可能直接影响到土地出让收益、影响到国有土地资产是否流失，因此出让地价评估相比一般的宗地地价评估更为重要，需要慎重对待。第二，相对而言，出让地价评估类型多样，比一般宗地评估更为特殊复杂，需要考虑的各方面技术因素很多，有必要从技术规范上单独予以明确。第三，在2013年《规范（试行）》出台之前，由于已有的技术规定过于原则，技术路线不够明晰，使得出让地价评估过程中的自由裁量空间过大，增加了寻租机会，造成地方较大的廉政和国有土地资产流失风险隐患。

记者：请问《规范》与《城镇土地估价规程》是什么关系？新旧规范应如何衔接？

负责人：从技术层面看，《规范》是对《城镇土地估价规程》的完善和细化，按照《资产评估法》要求，《规范》与《城镇土地估价规程》同属土地估价基本技术准则，是土地估价专业评估师必须遵循的最高技术标准。从执行看，按照特别与一般的关系，在出让地价评估领域，遇有同类规定时，《规范》应优先于《城镇土地估价规程》。

《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。