“一房二卖”？法律后果及处理原则快到碗里来！

“一房二卖今天法律后果及处理原则快到碗里来！

2018年10月，当事人陈某向张某购买了商品房一套，房屋售价为275万元。在房屋买卖合同签订后，陈某便向张某付清了购房款275万，张某当即向陈某移交了出售的房屋。

出乎意料的是，一个多月后第三人刘某找到陈先生，说在今年9月份的时候房东张某已经以268万元的价格将这套房屋出售给了刘某，刘某也已经支付了购房款120万元，但还未移交房屋。随即，当事人陈某与刘某、张某发生纠纷，无法办理房屋过户手续。

【案例分析】首先，本案中的两份购房合同不存在合同无效或者可撤销的法定情形，都是经过合同双方平等协商而自愿签订的，所以都是有效合同。

那么，在两份购房合同都有效的情况下，究竟应该履行哪一份合同呢？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释三》第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

一先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

二均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

三均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

也就是说，如果两份合同均未履行的情况下，应坚持签订在先的原则；如果均未交付房屋的情况下，应坚持付款在先的原则；如果是都已经支付了房款但没办理过户手续的，应坚持占有在先的原则。

具体到本案

当事人陈某虽然签订购房合同在后，但在根据合同约定支付房款后已经已经取得对标的房屋的占有，有权要求取得完整的物权。而对于一房二卖的张某来说，应当向刘某承担因合同不能履行而造成的损失赔偿责任。

来源：江苏圣益律师事务所 陈建清