瓜州县人民政府办公室印发《瓜州县关于不动产统一登记若干问题的解决意见（试行）》的通知

各乡镇人民政府，县直各部门，驻瓜有关单位：

《瓜州县关于不动产统一登记若干问题的解决意见（实行）》已经县政府同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真抓好落实。

瓜州县人民政府办公室

2019年5月13日

瓜州县关于不动产统一登记若干问题的解决意见（试行）

为了进一步规范我县不动产统一登记行为，破解不动产统一登记中的疑难杂症，提高登记质量和效率，切实维护群众合法权益，化解社会矛盾，有效解决群众反映的“痛点、堵点、难点”问题，推进不动产登记工作依法、规范进行、提供高效便民服务，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等有关规定，结合我县实际，在依法登记的前提下，按照“尊重历史、实事求是、规范高效、便民利民”原则，现就我县不动产统一登记工作中有关问题提出如下处理意见：

一、关于土地已登记房屋未登记问题

县城规划区内因建成年代久远，缺少用地规划许可证、工程规划许可证、竣工验收资料的，由主管部门出具建设符合规划的证明，申请二层（包括二层）以上的房屋登记的，申请人委托第三方房屋安全鉴定机构出具鉴定报告，并由住建部门审核备案后，办理不动产登记;乡镇规划区内因历史久远或其他原因主管部门不能出具证明的，应由不动产所在地的乡镇人民政府出具符合规划的证明，申请二层（不包括二层）以上的农民自建房的由申请人委托第三方房屋安全鉴定机构出具鉴定报告，并由住建部门审核同意后，不动产登记机构为建设单位办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

二、关于房屋已登记土地未登记问题

不动产统一登记前，产权人在国有建设用地上已办理了房屋登记但未办理国有建设用地使用权首次登记的，产权人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应分以下情形办理：

1.土地权属来源合法，无权属纠纷，无违法用地、无私自改变用途的，按程序直接办理不动产登记。

2.国有建设用地使用权权属来源合法，房屋建设单位在建设开发中，存在改变用途、提高容积率、或未按要求缴纳相关税费等情形而不能办理国有建设用地使用权首次登记的，登记机关将有关情况书面函告相关行政主管部门，由行政主管部门依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续后，方可办理不动产登记。

3.国有建设用地使用权权属来源不明、相关税费缴纳情况未知的，需提供权属来源、税费缴纳的相关证明材料进行登记。在登记过程中，宗地界线无法确定的，可根据“第二次全国土地调查”宗地调查成果为其确定权属范围，无调查成果的应开展不动产测绘确定宗地权属界线，并提交测绘成果，方可登记。

三、房、地登记信息不一致问题

1.房、地用途不一致问题。不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地和房屋用途可保持不变，土地出让年限不变，但应在不动产登记簿及不动产权证书分别记载有关情况（此登记仅限于不换证的抵押登记）。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。实行不动产统一登记后，土地批准用途与实际用途不一致，或房屋实际用途与规划用途不一致的，应按照以下情况办理：一是实际用途与规划用途不一致的，按照规划用途进行登记，土地出让年限按原出让年限保持不变；二是土地登记后因建设规划调整导致的房、地用途不一致，按照房屋用途为主，用地单位补办改变土地用途的相关手续，方可办理不动产登记；三是建设年代较早，无法提供规划手续，导致房、地用途不一致的，以房屋实际用途为主，土地出让年限按原出让年限保持不变，补办相关手续后，方可办理不动产登记。

2.房、地坐落不一致问题。房、地两证登记的坐落位置不一致的或坐落发生变化的，以地名文件为准，对于无地名证明文件的，按照房屋实际坐落记载。

3.房产、土地证书批准面积、发证面积和实测面积不一致问题。一是土地权属清晰、四至界限未发生变化，因测量方法不同造成的房、地实测面积和证载面积不同，原则上不再重新测量按证载面积登记发证。如果权利人提出申请要求补办相关手续的，经审核批准可按照实测面积进行登记。二是因私自扩建、改建造成的房、地实测面积和证载面积不同，经依法处理后，按实际用地范围确定界址办理不动产登记。三是不动产统一登记前，由房管部门已登记的房产面积发生变化的，须由产权人委托具有测绘资质的房产测绘机构重新测量后提交房屋测绘报告，楼盘信息挂接准确后方可办理不动产登记。

4.房产发生转移导致房产、土地权利人不一致问题。同一不动产登记单元，分别办理了土地使用证和房屋所有权证的，房屋多次发生交易并办理了产权转移登记，但土地使用权未变更，造成房地权利人不一致的，现房屋所有权人申请办理不动产登记的，在缴清相关税费的前提下办理不动产登记。原土地属划拨土地的或因原权利人发生变化权利性质随之变化，应按规定补办相关土地出让手续后，予以办理不动产登记。

四、综合用地分用途登记问题

已按综合用地出让年限50年办理登记的，现建设单位申请按房屋规划用途区分住宅、商业用地使用权的，按住宅用地不超过70年、商业用地不超过40年的最高年限计算，不动产登记机构受理登记。

五、建筑物跨宗登记问题

1.跨宗地土地出让年限不一致问题（宗地权利人相同）。同一建设项目跨宗地，且宗地出让年限不一致的，经权利人同意，主管部门批准，采取占补平衡的方式调整宗地界线，办理不动产登记。

2.建筑物超出宗地范围的问题（宗地权利人不同）。对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设，已取得房屋所有权证，购房人现申请办理不动产登记的，经核实存在违法用地行为的，依法处理后，按实际用地范围确定用地界址，方可办理不动产登记。

六、划拨土地办理相关登记业务问题

1.划拨土地上依法取得的建（构）筑物进行抵押。划拨的国有建设用地使用权未经批准不得单独抵押。划拨土地使用权与建（构）筑物一并抵押的，不动产登记机构在办理不动产抵押登记时，应在不动产登记簿，不动产登记证明附记栏内注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法处置该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”，同时告知抵押权人。

2.划拨土地上房屋转移登记问题。已购公有住房和经济适用房上市交易的，由购房人按规定缴纳土地出让金，土地使用起始日从土地取得时间起计算，土地使用期限70年，土地使用权类型由划拨变更为出让。已购房屋为其他用途的由房屋所有人按规定补办土地出让手续后方可办理不动产统一登记，土地使用起始日从土地取得时间起计算。

七、关于房地产领域因开发商的原因导致住户不能办证的遗留问题

1.土地已抵押，开发商不能按期解押。对地上的房产进行核实清理，对抵押物清单外的房产，以函告的方式告知抵押权人和抵押人，在住户交清相关税费后，办理不动产登记。

2.房屋未完成竣工验收。函告主管部门在限期内督促开发企业办理竣工验收手续。在相关手续办理期间，由职能部门向不动产登记机构出具可以办理登记的确认手续，不动产登记机构依据个人购房合同、缴清房款发票和完税证明受理不动产登记。对于相关部门经依法审查后，无法出具确认手续的，报县不动产登记领导小组会议研究决定。

3.开发单位未缴清相关税费。按照个人缴费登记与单位补缴税费相分离原则，先行为开发企业办理首次登记，在住户交清应该承担的税费后，办理转移登记。

八、关于土地出让年限到期登记的问题

对少数住宅建设用地使用权期间届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明办理依据。

九、不动产不予受理登记的几类情形(需出具不予受理决定书)

未缴纳各类税、费或有欠交费用情况的；存在违法占地、超占面积、私自改变用途未处理完毕的；存在尚未解决的权属争议的；申请登记时必要资料缺失的；申请登记的不动产权利超过规定期限、时限的；已被查封的不动产；法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

十、不动产登记时，关于“容缺”的问题

权利人申请不动产登记时因住所较远资料提交不便、相关利害关系人暂时无法到场、相关资料暂无法提供原件对比、相关要件无法加盖印章的，经申请人提出或由不动产机构告知申请人，以书面形式出具承诺书，做出在限期内补齐相关手续的保证后可以为申请人先行受理，待手续或资料补齐为其颁证。在申请人保证的限期内无法补齐手续或资料的，公告注销该笔业务并出具不予受理决定书。本县辖区容缺补齐时限为10个工作日，本县辖区外本省内容缺补齐时限为20个工作日，本省以外容缺补齐时限为30个工作日。