农村宅基地抵押贷款，风险在哪？

前两天在新闻上看到一篇关于农村宅基地抵押贷款的问题，事情大概是这样：一位农民几年前外出打工挣了一些钱，于是把原来的老宅翻建成一幢三层的小洋楼。最近，这位农民想扩大养殖规模投入，就找信用社贷款。信用社要求提供资产抵押担保，农民希望用新盖的小洋楼抵押，可信用社不同意。

那么，为什么同样是房产，同样是取得了使用权的房产，为何农村的房子就无法像城市里的商品房一样办理抵押担保呢？

抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，把该财产作为债权的担保，如果债务人不履行债务，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。

《担保法》第34条第1项规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。但《担保法》第37条第2项规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。由于《担保法》禁止用农村宅基地设定抵押，因此，有人认为，宅基地上的房屋与宅基地不可能分离，当然也不能抵押。

信用社所说的很大风险是存在的：

1、资源浪费

由于抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人就只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除而以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值，也是一种浪费。

2、无法流通

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”据此，用农村房屋设定抵押，债权人实现抵押权也存在障碍。

3、无使用证

国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证。”

综上，农村房屋很难实现自身资本价值，因此金融机构等债权人不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押，也就情有可原。

虽然两权抵押开始试行，但还没有给需要贷款的农民足够的底气，未来随着政策的逐步细化落地，相信农村自建房将获得与城市商品房相当的待遇。

注意:

住房可以抵押并不意味着宅基地可以抵押

有观点认为房地一体，不可分割，认为“房随地走”或者“地随房走”，因此房屋所有权抵押的，土地权利应当一并抵押，或者说土地权利抵押的，房屋所有权应当一并抵押。这种观点从法理上看是正确的，但是不符合我国目前房地分离管理的体制，不适用于宅基地。相关法律对房、地一并抵押的规定并不包括宅基地。如《担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”，可以看出该条规定的只是针对国有土地使用权及经营性的集体建设用地使用权，不包括宅基地使用权。再如《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。该条也只是规定了建设用地使用权及其上的建筑物一并抵押，并不包括宅基地使用权。