2017年嘉兴市住房租赁管理若干规定（草案）

关于征求《嘉兴市住房租赁管理若干规定(草案)》意见的公告

《嘉兴市住房租赁管理若干规定(草案)》已经市八届人大常委会第四次会议初次审议，现进入第二次审议前的文本修改阶段。根据《嘉兴市制定地方性法规条例》的规定，现将法规草案全文和说明在中国嘉兴网、嘉兴人大网、微信公众号(搜“嘉兴人大立法”或“jxrdlf”关注可回复)等媒体上公布，欢迎广大市民和社会组织积极参与并提出意见建议。

反馈意见建议可以通过信函、电子邮件、传真、微信公众号等方式提出，并请注明单位名称、联系人和联系方式。

征求意见截止日期：2017年11月23日

邮寄地址：市人大常委会法制工作委员会(嘉兴市南湖区广场路1号)，邮编：314050。

电子邮箱：jxrdfz@163.com

联系人：李晓光、赵宇龙

联系电话：82521157，传真：82521162。

附件1：《嘉兴市住房租赁管理若干规定(草案)》

附件2：关于《嘉兴市住房租赁管理若干规定(草案)》的说明

嘉兴市人大常委会法制工作委员会

2017年11月3日

附件1

嘉兴市住房租赁管理若干规定(草案)

第一条 为了加强住房租赁管理，保障住房租赁当事人的合法权益，维护社会秩序和公共安全，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《浙江省消防条例》《浙江省流动人口居住登记条例》《浙江省房屋使用安全管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本市行政区域内的住房租赁及其监督管理，适用本规定。

本规定所称住房包含国有土地上的居住房屋和集体土地上出租后用作或者兼用作居住的房屋，旅馆业客房、廉租房、公共租赁房屋除外。

第三条 住房租赁当事人应当签订书面租赁合同。签订三年以上租赁合同且实际履行的，市、县(市、区)人民政府应当出台相关政策给予支持。

市住房城乡建设主管部门应当会同市工商行政管理部门制定并公布住房租赁合同示范文本。

第四条 市、县(市)人民政府应当建立住房租金发布制度，定期发布分区域的市场租金水平等信息。

第五条 住房承租人和实际使用人不得利用承租住房从事违背公序良俗的活动。

住房出租人发现承租人或者实际使用人利用承租住房从事违背公序良俗活动的，应当向综合行政执法部门报告。

第六条　村规民约可以根据本地实际居住人口数量约定收取生活垃圾清运费。

住房租赁合同对生活垃圾清运费的交纳有约定的，从其约定。没有约定的，生活垃圾清运费应当由业主交纳。

第七条 实行物业管理服务的租赁住房，住房租赁合同对物业管理服务费有约定的，从其约定。没有约定的，物业管理服务费应当由业主交纳。

第八条 住房承租人租赁住房用作员工宿舍使用的，应当建立治安、消防管理制度并监督执行。

第九条 违反本规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第十条 违反本规定第五条第一款规定，住房承租人或者实际使用人从事违背公序良俗活动的，由综合行政执法部门责令改正，可以处二百元以上二千元以下罚款。

违反本规定第五条第二款规定，住房出租人知道或者应当知道承租人或者实际使用人从事违背公序良俗活动，未向综合行政执法部门报告的，由综合行政执法部门处警告或者五百元以下罚款。

第十一条 违反本规定第八条规定，住房承租人未建立治安、消防管理制度或者未监督执行的，由公安机关责令改正，可以处五百元以上五千元以下罚款。

第十二条 本规定自2018年 月 日起施行。

附件2：关于《嘉兴市住房租赁管理若干规定

(草案)》的说明

一、制定的必要性

住房租赁管理事关社会秩序和公共安全，加强对住房租赁活动的监管，不仅有利于培育健康稳定的房屋租赁市场，同时也有利于促进社会和谐稳定。当前，我市住房出租数量庞大，根据公安机关流动人口居住信息管理系统提供的数据，截止2017年10月15日，全市登记在册出租居住房屋51.56万户，登记在册流动人口290.63万人，登记在出租房屋居住的流动人口209.49万人，占总数的72.08%。目前，《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国治安管理处罚法》《中华人民共和国消防法》《浙江省消防条例》《浙江省流动人口居住登记条例》《浙江省房屋使用安全管理条例》等法律、法规，针对住房租赁管理涉及的登记备案、治安、消防、使用安全等问题均作了相应规定。虽然地方立法空间已十分有限，但是住房租赁活动涉及问题复杂多样，在前期调研过程中，基层反映比较强烈的一些利用租赁住房从事违背公序良俗活动、租赁关系不够稳定、生活垃圾处理问题等，上位法中较少涉及。因此，有必要通过制定若干规定来加以完善规范。

二、制定的过程

今年以来，市人大常委会通过本地调研和外地学习考察等方式，深入研究制定法规的必要性、可行性以及有关措施，并成立了由法工委牵头的起草小组。起草小组在赴七个县(市、区)和有关部门充分调研的基础上，根据有关法律、法规，借鉴外地经验，结合我市实际，于今年9月初完成了草案的起草工作。根据立法工作安排，邀请了部分地方立法咨询专家进行专题研讨论证，组织召开了市人大各委室立法专题座谈会，征求了各县(市、区)人大常委会、市级有关部门(单位)、基层立法联系点和市人大代表意见，并向市委有关领导报告了草案情况。同时还委托以华东政法大学江利红教授为首席专家的课题论证组，对草案进行研究论证，并出具了论证报告。根据有关方面的意见，市人大常委会法工委对法规草案再次研究修改。10月19日，市八届人大常委会第11次主任会议对草案进行了讨论，决定提请市八届人大常委会第四次会议审议。

三、草案名称及主要内容

草案名称为《嘉兴市住房租赁管理若干规定》，共12条。

(一)关于草案名称

在2017年立法计划中，原定项目名称为《嘉兴市房屋租赁管理办法》，但是相关上位法特别是今年以来省人大常委会陆续出台的有关法规对房屋租赁登记备案、治安、消防、使用安全等问题均作了相应规定。根据省人大常委会强调的立法工作要坚持“精准化、精干化、精细化”的要求以及“不抵触、有特色、可操作”的原则，对于上位法所规定的内容，不再重复规定。因此，建议将项目名称修改为《嘉兴市住房租赁管理若干规定》。

(二)关于适用范围

草案规定，本市行政区域内的住房租赁及其监督管理，适用本规定。本规定所称住房包含国有土地上的居住房屋和集体土地上出租后用作或者兼用作居住的房屋，旅馆业客房、廉租房、公共租赁房屋除外。(草案第二条)

(三)关于住房租赁合同

建立稳定的住房租赁关系，签订规范的住房租赁合同，有利于加强住房租赁的监督管理，维护正常的租赁秩序，保障租赁当事人的权益。在调研中反映租赁合同不签订或不规范导致出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准以及承租人拖欠租金等问题较多。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋出租人和承租人应当签订书面租赁合同。为此，草案规定，住房租赁当事人应当签订书面租赁合同。签订三年以上租赁合同且实际履行的，市、县(市、区)人民政府应当出台相关政策给予支持。市住房城乡建设主管部门应当会同市工商行政管理部门制定并公布住房租赁合同示范文本(草案第三条)。市、县(市)人民政府应当建立住房租金发布制度，定期发布分区域的市场租金水平等信息。(草案第四条)

(四)关于公序良俗问题

法律是成文的道德，道德是内心的法律。随着中国特色社会主义法治实践的深入推进，对于法律与道德相互关系的认识也在不断加深。党的十八届四中全会明确提出了坚持依法治国和以德治国相结合的基本原则，指出国家和社会治理需要法律和道德共同发挥作用，实现法律和道德相辅相成，法治和德治相得益彰。在今年九月初召开的第二十三次全国地方立法工作座谈会上，张德江委员长强调指出“要努力将社会主义核心价值观融入法治建设和立法工作。地方立法要坚持和体现鲜明的价值导向，注重从社会主义核心价值观来审视和把握立法工作。要注重把一些基本道德转化为法律规范，通过法治倡导和推动全社会践行社会主义核心价值观，弘扬中华民族传统美德。国家立法和地方立法都要积极推动文明行为、社会诚信、见义勇为、志愿服务、孝老爱亲等融入法律法规，充分发挥立法在社会价值取向方面的引领和推广作用。”

近年来，立法机关越来越重视法律对社会道德的支撑作用，特别是在民法总则的立法过程中，大力弘扬社会主义核心价值观成为立法的一大亮点，在很多具有创制性的法律规定中，法律与道德、法律与美德、法律与公德实现了完美的结合。比如，民法总则充分肯定了公序良俗的法律意义。公序良俗，即通常所说的公共秩序、善良习俗。公序良俗在以往的社会治理中仅有“软法”的性质，并没有法律强制力，但是民法总则第七条规定“民事主体从事民事活动，不得违反法律、不得违背公序良俗”。第十一条规定“处理民事纠纷应当依照法律，没有法律的，可以适用习惯，但不得违反公序良俗”。第一百四十六条更是把“不得违背公序良俗”作为民事法律行为有效的条件之一。通过这些法律规定，公序良俗已经上升为“硬法”，具有了法律的刚性。

正是基于这种认识，在此部草案条款中，创制性规定了有关公序良俗的内容。针对有的地方反映承租人专门承租住房用于饲养大量犬只等违背公序良俗的问题，同时为规范非承租人实际使用承租住房从事违背公序良俗的问题，草案规定，住房承租人和实际使用人不得利用承租住房从事违背公序良俗的活动。此外，为强化住房出租人的责任，草案规定，住房出租人发现承租人或者实际使用人利用承租住房从事违背公序良俗活动的，应当向综合行政执法部门报告。(草案第五条)

(五)关于生活垃圾清运、物业费交纳、租赁住房用作员工宿舍等问题

针对调研过程中反映较多的生活垃圾清运、物业费交纳、租赁住房用作员工宿舍等问题，草案规定，村规民约可以依据本地实际居住人口数量约定收取生活垃圾清运费。住房租赁合同对生活垃圾清运费的交纳有约定的，从其约定。没有约定的，生活垃圾清运费应当由业主交纳(草案第六条)。实行物业管理服务的租赁住房，住房租赁合同对物业管理服务费有约定的，从其约定。没有约定的，物业管理服务费应当由业主交纳(草案第七条)。住房承租人租赁住房用作员工宿舍使用的，应当建立治安、消防管理制度并监督执行。(草案第八条)

(六)关于法律责任

草案规定，住房承租人和实际使用人利用承租住房从事违背公序良俗活动的，由综合行政执法部门责令改正，可以处二百元以上二千元以下罚款。住房出租人知道或者应当知道承租人或者实际使用人从事违背公序良俗活动，未向综合行政执法部门报告的，由综合行政执法部门处警告或者五百元以下罚款(草案第十条)。住房承租人租赁住房用作员工宿舍使用，未建立治安、消防管理制度或者未监督执行的，由公安机关责令改正，可以处五百元以上五千元以下罚款。(草案第十一条)

(七)关于租赁住房登记备案、治安、消防、使用安全问题

对于在前期调研中反映较多的租赁住房登记备案、治安、消防、使用安全等问题，有关上位法均有相应具体规定。此外，根据《浙江省消防条例》第二十六条第一款的授权，省公安厅会同省政府有关部门对《浙江省居住出租房屋消防安全要求》进行了修订，并已经省人民政府批准同意施行。因此，本草案未较多涉及这方面的内容，仅在第八条、第十一条对于租赁住房用作员工宿舍使用的情况作了规定并设置了罚则。