南昌住房租赁新政：允许已建未售商用房改租赁 鼓励房企租赁住房

2018年9月28日，江西省南昌市出台《南昌市人民政府办公厅关于加快培育和规范管理住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)，主要内容包括扩大公租房保障范围、组建国有住房租赁公司、鼓励房企开展住房租赁业务、允许商业用房改建为租赁住房以及对个人出租住房进行减征增值税。《通知》规定，允许商业用房按规定改建为租赁住房。

允许将已建未售的商业和办公用房改建为长租住房，在规划用途调整为住宅的前提下，按照住宅设计规范进行重新设计、建设，经消防、国土、规划部门按照住宅标准(若作为成套住宅出租，应满足日照等国家强制性规范要求)进行重新设计审核并验收合格后，面向社会出租。

商业用房改建为长租住房，不得增加建筑面积，长租住房原则上按不大于计容建筑面积的50%控制，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。同时，改建的长租住房不得对外销售。

另外，对于低收入住房困难家庭实行应保尽保，鼓励符合公租房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题。在城镇稳定就业且办理了《居住证》满三年的外来务工人员，新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，符合公租房保障条件的纳入公租房保障范围。对提出申请的低保、低收入住房困难家庭，经审核符合住房保障条件的，立即纳入保障范围。

南昌市还鼓励房企开展住房租赁业务。

《通知》内容显示，允许工业园区、科技园区整合一定区域内工业用地的7%配套生活服务设施用地，由市、县(区)属国有平台公司按需求集中建设长租住房，土地用途依然保持为工业用地不变，物业只租不售、产权不办理分割登记。

鼓励工业园区、科技园区盘活闲置、低效工业用地，在符合规划的前提下，由市、县(区)属国有平台公司建设长租住房，满足务工人员和引进人才的住房需求。

鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业配建租赁住房开展住房租赁业务，发展租赁地产。在住房租赁需求量大的区域，可在新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。

在个人出租住房减征增值税方面，对人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对个体工商户和其他个人出租住房月收入不超过3万元(按季纳税不超过9万元)，至2020年12月31日前，可享受暂免征收增值税优惠政策。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。对一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

《通知》不仅鼓励加快培育住房租赁市场，在监管方面也有所规定。

具体来看，住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。同时，租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面随意提高租金，不得随意克扣押金。

此外，以租赁住房作为唯一居所的承租人，可持住房租赁合同依法申领居住证，并享受当地就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务、权益和便利。办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。