广州集体用地建设租赁住房试点落地会否产生"小产权房"

今年年初，广州等11个城市入选利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。根据1月出台的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米。租赁住房如何建？具体流程怎么走？不少市民的目光落在了已公布的几个试点村落上。

此前，经广州市规委会审议通过，花都花山镇小?村、花都狮岭镇旗新村、番禺钟村街谢村、白云钟落潭镇长腰岭村成为广州市利用集体建设用地建设租赁住房首批试点。9月14日，小村集体建设用地建设租赁住房试点项目取得相关规划条件，成为第一批试点中进展最快的项目。近日，旗新村集体建设用地建设租赁住房试点项目也通过了广州市规委会审议。目前，花都这两个村已率先进入土地审批程序。两个试点项目建成后，预计可提供约1400套租赁住房。

1 为何在全市范围内花都推进速度最快？

广州市花都区国土资源和规划局一名姓邓的工作人员告诉记者，花都区小村在全市几个试点村中推进速度最快，全赖“天时地利人和”。

“有地、有证、符合规划，在全市范围内很难找到像小村这样的地块，更难得的是村里也有意向发展此地。”工作人员所讲的“证”与“规划”，恰是卡住不少试点村落推进的关键问题。

“证”，即集体土地使用证。这是历史上相关国规部门为村集体依据使用性质所办理的证件，其明确了村集体拥有对该地块的产权与使用权。工作人员透露：“花都某个村对试点意向十分强烈，然而最后就是因为缺少该证，需要完善相关手续导致进程延后。”

“规划”，即控制性详细规划。一块地皮的用途是商业还是农业、是建住宅还是厂房，都要看此规划。据了解，村集体用地多为经济用地，可兴建厂房、工业园等，而严令禁止搞房地产开发。“可巧小村相关地块规划就是居住用地，这是因当地地理条件特殊，发展工业污染较大，因此规划为居住用地。这就使它比其他试点村少了转变用地性质这一步。”上述工作人员说。

2 1400套租赁房会否供大于求？

据了解，花山镇小村总用地面积10354平方米，狮岭镇旗新村用地面积为20807平方米。按照每套60平方米的面积，两村将提供近1400套租赁住房。住房的建设，由村自行寻找有资质建设租赁住房的企业合作，也可以由政府出面，统一找企业与村合作。

租赁住房会否供大于求？花都国土资源和规划局工作人员表示，两村的集体建设用地租赁住房试点项目地理位置优越，小村临近白云机场，旗新村靠近狮岭工业园。在空港经济区与工业园中，产业职工众多，其中又有大量职工有租赁需求，待紧邻产业园的租赁住房建起后，相信不少职工将“舍远求近”，入住这两村的租赁住房。

在旗新村，围绕租赁住房还有一系列的公共配套设施建设，如幼儿园、居民健身场所、农贸市场等，满足租赁住户和周边居民需求。

3 集体用地建租赁房会否产生“小产权房”？

“必须整体确权给村里，不得分拆确权，分割销售。”上述姓邓的工作人员告诉记者，为防止有人将租赁住房进行分割，使之“摇身一变”成为小产权房，这些租赁住房须统一整体确权，确保集体土地所有权性质不改变。

为避免在执行中出现以租代售，试点方案还规定，住房租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任以及不得以租代售、不得转租等内容，出租人要求承租人预付租金的，预付的租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。鼓励当事人使用《广州市住房租赁合同》。

工作人员还提到，待租赁住房建成后会由专门的管理部门建立统一租赁平台，防止村集体自行放租，从根本上杜绝“小产权房”的产生。

4 集体用地建租赁房与公租房有何区别？

记者就此问题，采访了广东省城乡规划设计院总工程师马向明。

马向明告诉记者，传统的公租房、廉租房，是由政府负责建设、投资，租金有具体限定并面向特定人群推出，属于保障性类型住房；而利用集体用地所建设的租赁住房，建房主体可能为村集体，相对而言，租金更加市场化，主要用于缓解住房紧张问题。

此外，相对于集体用地建设的租赁住房，保障性住房的申请门槛较高，对人均收入等指标有一定限制。

“对村民而言，现在城市租房紧张，集体用地建租赁住房相较于盖厂房更能保障村集体收入，所以，村民多对建设租赁住房持赞成态度。”马向明告诉记者。