楼市博弈加剧 二手房价格松动渐成趋势

市场趋向平稳、开发商大量推盘、购房者观望……有购房者形容，当前深圳楼市的参与者都“徘徊在十字路口”，买卖双方的“博弈”已初显结果。

投资公司出货

美联物业全国研究中心的数据显示，10月深圳共有18个新房项目入市销售，其中住宅和公寓产品的总推售量高达9977套，11月预计将有21个新房项目入市。虽然10月推盘量大增，但是市场去化率却呈走低态势。无论是顾客扎堆的“网红盘”，还是市区还是较为偏远的楼盘，实际去化率均不理想。深圳市规土委发布的统计数据显示，10月深圳全市新房住宅的成交均价为每平方米54071元，环比下降0.02%，成交套数为1835套，环比下滑18.35%。

证券时报记者发现，数个本来已被“整售”项目也在近期以“散售”的形式入市。在龙华红山地铁站附近，一处“网红”公寓楼盘最近以“散售”的形式推出数百套公寓，价格在每平方米7.5万元至8.5万元左右。

去年11月，该项目的数百套商务公寓才被打包“整售”。此番入市，自然也就吸引许多人来“一睹风采”。不过，多位购房者告诉记者，价格涨幅之大让人难以接受。记者调查显示，2017年11月，这批公寓的备案均价仅为每平方米5.7万元左右，目前的销售价格却直逼附近带学位的住宅项目。深圳中原研究中心的报告显示，这个“次新房”项目入市按照二手房形式来交易，开盘当天成交约30套。

而在罗湖笋岗片区，一处商务公寓项目也是去年“整售”给投资公司的货源，近期投资公司拿出近百套公寓“散售”，房源价格在每平方米7.5万元左右，2017年5月这批商务公寓产品的备案价为每平方米6.8万元左右。

这些本已“整售”的公寓突然“散售”，在一些业内人士看来，原因可能是年底资金紧张，投资公司拿出部分项目回款以减少压力。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，投资公司一次性大规模拿盘，能获得比较低的折扣，日后转让时可以获取较大的溢价，这是投资公司的一种盈利模式。目前来看，由于“731政策”出台了商务公寓的限售政策，市场上对商务公寓的需求有所降温，而且对商务公寓短期的溢价率预期也有所降低。投资公司在这个时候出货，一方面是预计短期内价格上涨的空间有限，“落袋为安”是上策；另一方面，投资公司购房的资金大多来源于贷款，资金压力也不小，再加上年底一向是楼市销售旺季，因此结合上述这些原因，出现了近期的推货热潮。

以价换量

市场趋向平稳，开发商必然是感触最深。“之前，一些离市区较远的公寓项目推出了一些特价盘，我最近去龙岗中心城看房，发现有商铺也在降价。”成先生告诉记者，“这些商铺都紧靠主干道，原来甚至卖到每平方米8万多元，现在推出特价每平方米3万多元，说是工程抵款，就是之前给施工方房屋来冲抵工程款。”

“开发商每年都有一定的销售目标，如果快到年底尚有距离，他们就会对楼盘进行降价促销，以期快速销售快速回款，完成全年销售目标。”福田一处新盘项目销售经理对记者说。

此外，由于新盘项目和一些酒店式公寓项目大量推出，中介上街兜售房源的现象也在多处出现。严跃进表示，从企业营销策略来看，开发商资金压力还是很大，密集推盘加上主动促销，表明部分开发商已显露出以价换量的心态。

一边是需求端的观望，一边是供给端的扩大，在一些业主和分析人士看来，深圳楼市似乎已经转入“买方市场”。为了置换更大一点的房子，岳小姐早已经在3个月前把自己的房子挂牌，但仍未卖出，“最近更感到意外的是，之前看好的二手房竟然有业主主动调低价格，深圳二手房市场似乎已经进入买方市场。”她说。

深圳房地产中介协会此前公布的中介行业标准指数显示，随着楼市观望氛围的日益浓郁，二手房市场的价格也有所松动，除龙岗、大鹏两区外，全市其余各区二手房报价均出现不同程度下调，这也预示着当下二手房市场买卖双方的博弈已初显结果，即二手房价格松动已渐成趋势。何倩茹认为，今年房企整体业绩不太理想，年度销售目标的完成压力非常大，因此在第四季度，一手新房有望出现一些特价房。从10月开始到农历新年之前，是一个窗口期。而楼市的调控方向，暂时仍然以偏紧为主，松动的可能性会有，但要视楼市的整体走势是否出现较为明显的下行情况而定。