量稳价跌 楼市拐点来了吗

“金九银十”不再，11月的楼市依旧在低位徘徊。尽管11月土地供应、住宅成交稍有抬头上涨之势，但最新公布的70城房价变动数据显示，成交价涨幅不高，尤其是多个城市二手房成交价均持续下跌。不过，与此同时，房地产投资增速依然保持稳定，开发商拿地热情并未明显减退，而在调控政策日益收紧、资金监管力度加码之际，未来楼市发展或许将面临拐点。

17城二手房价回落

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读11月70城房价变动情况时指出，一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅持续下降。数据显示，11月二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅比去年同月回落2.1个百分点；1-11月平均，同比上涨0.7%，涨幅比去年同期回落12.1个百分点。

北京商报记者梳理发现，在70城中，11月二手住宅销售价格下降的城市有17个，比10月多出4个，其中厦门降幅最大。其中，4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。北京下降了0.6%。

同时，北京市住建委数据显示，11月北京二手住宅共计网签超过1.1万套，与10月北京二手房住宅网签8879套相比增加2324套，环比上涨26.2%，同比增长32.1%。11月北京二手房成交量虽小幅回升，但成交均价仍继续下降。总体来说，二手房市场正处于交易量平稳、价格稳步回落的轨道。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，10-11月统计局公布的70大城市房价最大的特点是，二手房价格出现了明显变化。“从二手房价格看，全国房价的拐点已经出现，已经连续两月出现超过10个热点城市二手房价格下调的情况，这也是最近四年来首次。”

“实际上，相对于新房，二手房价会更客观反映出市场走势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者，当前很多业主急于抛售，因此会主动降价。而一手房的定价受到更多因素影响，类似预售证的备案价审批等，所以价格相对来说会比较坚挺。

张大伟也透露，当下市场二手房价格更具代表性，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京、上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。

投资热情不减

对比房价降温态势，房地产开发投资却依旧维持了一贯的热度，暂未出现明显降温。国家统计局此前发布的数据显示，1-11月，全国房地产开发投资超过11万亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月持平。其中住宅投资78027亿元，占房地产开发投资的比重为70.9%。

严跃进指出，上述数据表现了两个特征。第一是开发投资数据和预期一致，从两位数开始回落到个位数的水平。第二是受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。

“11月开发投资数据表现略好于预期，实际上近期财政部发布的土地出让金等数据也表明，虽然各地土地流拍和房企降价，但是土地出让金收入反而有较大的增幅。”据严跃进分析，到了11月很多房企的融资计划都被通过，这些都利好开发投资数据保持相对坚挺的态势。

北京商报记者通过梳理发现，全国房地产企业土地购置正平稳回落，地价涨幅放缓。国家统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业土地购置面积约2.5亿平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月回落1个百分点；土地成交价款超过1.3万亿元，同比增长20.2%，增速回落0.4个百分点。

根据房地产企业土地购置面积和土地成交价款推算，今年1-11月，全国房地产企业拿地平均地面单价为5428元/平方米，比上年同期增加267元，上涨5.2%。从各月地价涨幅的走势来看，2018年地价涨幅整体呈持续回落态势，7月以来地价涨幅均在10%以内。

调控政策仍难松绑

58安居客房产研究院首席分析师张波此前在接受媒体采访时指出，在经济政策稳定的大背景下，11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。从量价来看，全国楼市整体进入下行通道，住房向理性居住需求回归。

据了解，包括北京、广州、南京等地在内，临近年底，多个一二线城市正在加速供地，土地市场迎来一波供应小高潮。

张大伟指出，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高，因此预计2019年一二线土地市场成交依然将维持在高位。不过，由于房企资金压力较大，且最近信托等资金监管严格，导致房企对总价较高的地块相对谨慎，对非优质地块的积极性降低。这也使得土地市场的溢价率有所降低，流拍状况时有发生。

北京商报记者发现，11月商品房新开发面积也出现意外回升。数据显示，1-11月全国商品房新开工面积超过18亿平方米，增长16.8%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积超过13亿平方米，同比增长19.3%。

国信房地产信息网发表评论分析认为，在房地产各项指标增速均有所放缓的背景下，房地产新开工面积却出现意外回升，其背后原因耐人寻味，从房屋类型看，商业营业用房和办公楼新开工面积均出现较大幅度上涨，不排除是企业为规避土地闲置政策而采取的临时性措施。未来商品房新开工面积走势仍待观察。

另外，1-11月，全国商品房平均销售价格为8715元/平方米，同比上涨10.6%，涨幅提高0.5个百分点。从商品房均价涨幅来看，房地产调控政策依然难以松绑。