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农村宅基地共建共享模式,允许一户或多户农户以合法的宅基地使用权入股

安民之道,在于察其疾苦。自改革开放以来,我国农村居民住房状况得到显著改善,然而在广大贫困地区,尤其是以深山区、石山区、高寒区为代表的深度贫困地区,农户住房拥挤破烂、居住舒适度差以及防灾与安全水平低的现象依然存在。即使其中部分贫困家庭可获得国家危房补助,也无力拆旧建新或对房屋进行整体翻新、修缮和加固。据国家统计局监测,2017年贫困地区农户居住竹草土坯房的比重虽比2013年下降了3.8个百分点,但依然高达8.6%,而且还有一定比例的单身贫困“无房户”。

宅基地-摄图网

让贫困户实现“安居梦”,是脱贫攻坚“两不愁、三保障”工作的重要突破口,是全面建成小康社会的题中之义。随着宅基地“三权分置”改革试点的持续推进,以四川省泸县为代表的试点地区探索了宅基地共建共享模式,即在符合土地利用规划、村庄规划、生态规划和《农房建设管理办法》的前提下,落实集体所有权、保障农民居住权、放活宅基地使用权,允许一户或多户农户以合法的宅基地使用权(标准内的宅基地使用面积)入股,联合社会资本共同开发,出资方在约定条件下可获得一定年限的集体建设用地使用权。

从地方试点情况来看,作为宅基地用益物权的实现形式之一,宅基地共建共享,既可兼顾农户居者有其屋的愿望和建房出资方(包括社会自然人、社会团体或企事业单位)的用地需求,又能凸显宅基地的市场价值和财产性功能,增加农户和村集体的财产性收益,激发农村发展内生动力,缓解城乡财富分配不平等程度。宅基地共建共享模式的创新做法,需要严格遵循双方自愿、规划管控、平等协商、行政许可、纠纷仲裁等基本原则,围绕以下六方面稳慎探索。

一是准入条件。重点核查宅基地提供方与建房出资方的资质是否满足要求,所用地是否符合土地规划用途管制,以及附带协议、方案等是否通过集体经济组织监证、村委会同意、镇级(县级)人民政府审批等。

二是开发方式。以农户为主体,可选择采用居住、商住或经营等方式,但须保证农户住有所居,人均住房面积可因地制宜确定一定标准(如30m2/人)。同时,严禁城市资本下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆。

三是收益分配。注重平衡集体、农户和出资方之间的利益。共建共享双方须承担所在地基础设施建设的开发成本,收取标准由村集体经济组织采用“一事一议”确定。出资方所分摊的土地面积若调整为集体经营性建设用地,须向村集体经济组织缴纳调转金;若用于经营性项目开发或中途改变房产的使用用途,须向县政府缴纳土地增值收益调节金。

四是产权分割。房屋建成后采取分割登记制度,农户使用的土地部分仍办理为宅基地使用权,出资方使用的土地部分按集体经营性建设用地与国有土地同权、同价、同能,执行标准是居住类70年、商住类(经营类)40年。

五是使用期间的流转。在土地使用期限内,出资方的产权经审批可按批准的用途和使用时限进行租赁、转让和抵押。

六是到期处置。使用期满后,出资方将宅基地使用权归还农户,房产按双方协议评估作价处理或协商继续有偿使用,共建共享的农户和村集体有优先购买权。到期房产未处理前,占用土地由出资方按土地市场价支付土地占用费。

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。未来,宅基地共建共享应以改善农村弱势群体的居住条件和发展能力为主线,重点协助解决贫困户、低保户、五保户、残疾人、孤寡老人、优抚对象等特殊人群的住房困难问题。对条件成熟的试点地区,鼓励先行先试、大胆探索,积累宅基地共建共享经验,树立先进典型,发挥示范引领作用;对条件尚不成熟的试点地区,坚持“摸着石头过河”与顶层设计相结合,确保改革积极稳妥有序推进。

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