海盐县农村建房新规：用地面积、建设层数和高度有标准了！

2018年9月15日，浙江省嘉兴市海盐县人民政府发布了关于印发海盐县农村住房建设管理实施意见的通知（盐政发〔2018〕34号），规定了农村建房用地面积、建设层数和高度标准、建筑间距标准、外挑和雨篷控制标准、地下室建设控制要求等。

政策原文内容如下：

海盐县人民政府关于印发海盐县农村住房建设管理实施意见的通知

盐政发〔2018〕34号

各镇人民政府（街道办事处），县政府各部门、直属各单位：

《海盐县农村住房建设管理实施意见》已经县十五届政府第二十三次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

海盐县人民政府

2018年9月15日

海盐县农村住房建设管理实施意见

为进一步加强和规范村民建房管理，保障村民合法建房需求，根据《浙江省农村住房建设管理办法》，结合我县实际，特制订本实施意见。

第一条 本实施意见适用于全县所有的农村村民房屋的建设管理，海盐县县城规划控制区除外。

第二条 各镇人民政府（街道办事处）是村庄规划和农房建设管理的责任主体，镇长（主任）是村民建房工作的第一责任人。各镇人民政府（街道办事处）建立农房审批联席会议制度，完善相关决策议程，履行规划建设管理职责。

第三条 村民建房必须符合海盐县村庄布点规划，严禁规划点外建房。

各镇（街道）根据发展需要，及时优化村庄布点规划。

第四条 建立村民商议决策、规划设计单位技术指导、各镇人民政府（街道办事处）组织、县政府批准的村庄规划编制和修编机制。

第五条 优化农房集聚方式

新市镇点以高层、多层方式安置为主，容积率不小于1.2，严禁独栋安置。

城乡一体新社区以联排安置为主，鼓励采用公寓式安置，新社区容积率不小0.9。

村庄保留点加快推进有机更新，各镇（街道）应委托有相应规划或设计资质的单位，编制村庄有机更新方案（平面布置图附风貌管控要求），经村民代表大会同意，报县住建局（人防办）、县农经局(县农办）、县国土局等相关部门会审通过。

第六条 各镇（街道）必须严格按照批准的村庄规划进行村民建房审批。

县住建局（人防办）委托各镇（街道）进行村民建房审批、建设管理，并由各镇（街道）受理规划核实申请、进行核实以及出具核实文件。

新市镇点上的村民建房，县住建局（人防办）根据相关规划出具规划要求，各镇（街道）根据规划、国土要求进行方案设计，报县国土局、县住建局（人防办）进行方案审查，通过后作为村民建房审批依据。

城乡一体新社区的村民建房，各镇（街道）根据村庄规划进行方案设计，并由各镇（街道）组织城乡一体新社区方案评审，报县国土局、县住建局（人防办）备案，通过后作为村民建房审批依据。

村庄保留点上的村民建房，各镇（街道）根据村庄规划设计或村庄有机更新方案进行村民建房审批。

第七条 落实带方案审批制度。农房建设要按照规范程序进行规划审批，村民建房审批时必须提供有资质设计单位设计的农房设计图纸或者使用政府提供的标准图集,也可以委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计并出具施工图。

第八条 落实村民建房“阳光审批”制度。村民建房须在村、镇一级审核同意前，在所在村(社区)、镇（街道）对村民建房的情况进行公示。

第九条 对于因联排选房时间、对象不固定等原因无法确定新建房屋四至座落的，县国土局按“定量不定位”先行预审批，各镇（街道）以联建方式予以规划审批，待竣工后落实四至座落，重新填报用地呈报表。

第十条 大力推行农房设计落地，体现浙派民居特色，县每年落实专项资金，由县住建局（人防办）对农房设计通用图集进行修编，供村民免费使用。

第十一条 村庄保留点内农房维修（仅指对墙体、柱子、屋顶等结构性维修），经镇（街道）、村（社区）联合踏勘同意后，村民提供设计方案，由各镇（街道）组织审查，经公示无异议后，由村民和经专业部门培训合格的泥木工匠签订维修合同，报各镇（街道）备案后，方可按审定的方案实施，并纳入“四个平台”管理。农房维修必须遵循原面积、原高度、原风貌不变的“三原”原则。实行维修前勘查到场、局部拆除完成到场、维修过程到场、竣工验收到场的农房维修“四到场”制度，相关责任人员须到场签字，严格落实维修挂牌施工。

规划点外严禁农房翻建、改建、扩建，应引导进入规划点内建房或采用其他方式安置。

第十二条严格落实村民建房“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场，相关责任人员须到场签字，村民建房施工现场在显眼处挂设施工公示牌。

第十三条 农房长效管理

各镇（街道）应当建立健全对农房建设的常态化管理制度并加强监督检查，完善驻镇规划师制度，落实规划师全程参与村庄规划编制和村庄建设。

结合“四个平台”建设，各镇（街道）综合执法中队、村镇交通建设服务中心、国土资源所加大农房批后监管执法力度，严格落实农村建房管理动态巡查制度，依法查处农房建设中的违法违规行为，形成农房管理长效机制。

村民委员会在各镇（街道）指导下拟定有农房建设自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施，对农房建设中的违法行为应当予以劝阻，并及时向有关部门或者镇（街道）报告。

根据《海盐县农村泥木工匠诚信考核办法》，加强对本县范围内泥木工匠建设行为的考核。开发建设泥木工匠信息管理系统，实现泥木工匠诚信信息共享。

第十四条 建设标准

1.用地面积

（1）申请进入新市镇社区建房的建筑占地面积不得超过90平方米。

（2）申请进入城乡一体新社区建房的，建筑占地面积不得超过100平方米。

（3）村庄保留点村民建房建筑占地面积不得超过100平方米，户均用地面积不得超过0.5亩（包含庭院和宅基地），各镇（街道）在村民建房审批时负责控制和执行。

2.农房的建设层数和高度标准

农房的建设层数不大于三层（含三层），建筑总高度不得大于10.5米（按室外地坪至檐口顶计）；设置架空层的，架空层层高不得大于2.2米，建筑总高度不得大于11.5米（按室外地坪至檐口顶计）。

3.农房建筑间距控制标准

建筑间距不小于1.3Ｈ（Ｈ的计算按《海盐县城市规划管理技术规定》执行）。村庄保留点新建农房与已有农房间距不满足1：1.3的，须征得四邻签字同意后方可施工。

4.农房涉及外挑、雨篷控制标准

（1）农房严禁首层(含架空层)以下直接悬挑。楼梯间悬挑高度必须高于室外地面1.5米。农房每层阳台悬挑总面积（不含楼梯间）不得大于宅基地面积的10%。

（2）住宅正立面可设雨篷，进深不大于1.8米，面宽不大于该立面面宽的二分之一，高度不超过首层（不含架空层）。该雨篷不计入建筑及占地面积，也不计入日照间距。

5.地下室建设控制要求

农房建设涉及地下室、地下车库、半地下室（半地下室指顶板面到室外地面小于1米的）的，必须委托有资质的设计单位设计，施工应严格执行国家相关技术规范，范围不得超出批准的底层占地红线，审批时必须征得四邻签字同意（地下室不计入房屋建筑面积）。

6.室外地坪

新建社区室外地坪的标高符合防洪要求，原则上不低于3.2米（黄海高程），并与周边道路相衔接。

第十五条 本实施意见自2018年10月19日起执行，《海盐县农村居民建房规划管理若干意见》（盐政办发〔2014〕16号）和《海盐县农民建房管理的补充意见》（盐政办发〔2016〕56号）同时废止。