城镇居民买卖农村宅基地，转让合同有无效吗？

当今有不少人向往惬意的乡村生活，不少人产生了在农村购房置地的念头，但问题来了，农村宅基地真的能买卖吗？

据了解，马某和陈某都是城镇居民，2013年11月4日，马某与W村的王某某签订《宅基地房屋买卖合同》，约定了马某付清房款后有权将此宅基地再行转让。陈某了解后也想要购买该房屋，2017年10月13日，陈某与马某签订《房屋转让协议》，约定以50万元转让费获得该房屋所有权，并附该房屋的《集体土地建设用地使用证》和《村镇房屋所有权证》。

合同签订后，陈某支付了50万元购房款，马某亦将房屋及相关资料交给陈某。陈某拿到房后，想要整修房屋，但相关的建造手续一直未能办理。后陈某才了解到该房屋属于农民宅基地，国家有规定禁止买卖该类房屋。陈某便又找到马某，要求退还50万元购房款，多次协商均未果，遂诉至鼓楼区法院。

原告陈某认为，马某应返还陈某购房款50万元整及相应利息。被告马某辩称，其可以退还陈某支付的50万元，但陈某也应支付相应的房租，现房屋有损坏，维修以及折旧费用。陈某应支付20万元，其中定金5万元、房屋损坏维修费估算5万元、房租估算10万元，所以马某同意退还30万元。如果协商解决，马某最多退还45万元。

法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。本案中，依据陈某与马某签订的《房屋转让协议》等证据，双方为购买涉案不动产相关事宜产生纠纷，所以双方之间系买卖合同法律关系。

农民的宅基地属于集体所有，转让宅基地使用权应当遵守法律和国家规定。土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。并且参考国务院下发的相关文件，明确禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设；改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，城镇居民违反法律规定、国家政策及公共秩序要求，购买农民宅基地不动产所签订的合同，应认定为无效合同。综上所述，陈某与马某系城镇居民，均非涉案不动产所在地的农村集体经济成员，其就涉案不动产所签订的《房屋转让协议》为无效合同。

根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，陈某与马某应当返还各自取得的财产。陈某要求马某返还50万元购房款，并承担相应银行贷款利息损失的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。

法院判决，被告马某于本判决生效后7日内一次性返还原告陈某50万元，并承担该款自2017年10月14日起至本判决确定的给付之日止按同期银行贷款利率计算的利息。

宅基地属于一种常见的土地使用方式，一般用于农户的房屋修建，其使用权归属于农村家庭所有，所有权属于农村集体经济组织。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权不得单独转让，有以下转让情况之一，应认定无效：城镇居民购买；法人或其他组织购买；转让人未经集体组织批准；向集体组织成员以外的人转让；受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

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