南京限价令出台为何让限价房成了“福利房”？

自2016年4月末南京楼市限价令实施以来，“买到就是赚到”的限价房成了“福利房”，出现了华润国际社区等一批以低于预期售价开盘的项目，一路疯涨的房价得到了一定遏制。但同时普通购房人也发现，限价令限住了供应，开发商与物价部门讨价还价的拉锯战令不少楼盘推迟上市；关系户都抢不到，缺乏人脉资源的“刚需族”买房更加困难。限价令弊端逐渐显现，专家建议当前调控应以遏制投资投机需求为主，严格限贷的新政呼之欲出。

为抑制房价涨幅过快而推出的南京版“限价令”出台至今已近三个月，在不少业内人士看来，南京的房价确实被暂时“压”了下来，然而限价令也是一把“双刃剑”，南京楼市的供应量在本就不“宽裕”的情况下显得更加捉襟见肘。

多家房企推迟上市时间

江宁的景枫凤凰台是一家纯新盘，原定在今年4月份首次开盘亮相。楼盘位于地铁一号线百家湖站附近，属于江宁的中心位置，所有房源都将精装交付，开发商对于房价的未来预期自然比较高。有市场人士告诉记者，这家楼盘在今年初制定价格方案时，评估的房价水平为28000元-29000元/㎡左右，贴近30000元/㎡的价格线，然而随着南京楼市整体的价格走高，开发商的“胃口”也越来越大，向物价部门申报的房价也涨至30000元/㎡以上，结果碰壁了。

“预期4月开盘，现在都7月份了还不见动静”，江宁另一家楼盘的营销负责人这样说，这种现象算是比较普遍，用开发商的话来说，不是我不想卖，而是受“限价令”的影响卖不起来，新房上市时间被不断推迟。爽约的楼盘远不止这一家，位于江宁禄口板块的招商依云郡原来预计是在今年6月份加推新房源，结果7月份已经过半，说好的房源却迟迟不见踪影。

上市量减少，楼市库存跌至最低

从今年4月份至今，由于限价政策的影响，新房的上市量频频走低。数据显示，南京4月和5月的新房预计上市量都在三四千套左右，而实际端上房地产市场的合计只有不到5000套；6月份南京预计推新超过6000套，实际上市量只有一半多一点。当汹涌的市场购买力遇上疲软的供应量，直接结果便是南京楼市库存的持续下滑。

近几个月以来库存长期保持在历史低位。到昨晚7点，南京网上房地产显示的可售房源数量为23829套。而在去年3月，新房库存量尚有5.7万套，处于历史高位。市场人士表示，目前2.3万套的库存量仅相当于过去两个月的销量，南京楼市“警报”已经拉响。

严格的限价令管住了房价，然而，刚需们刚刚拍手称庆，却发现了一个更为严峻的现实，由于房价低于预期，买到就是赚到，新房源被大量卖给了关系户，处于楼市消费链条最末端的，既无资金实力，又无人脉关系的刚需一族买房更加困难。

房价涨不动了，新房成了“福利房”

被称为江北“神盘”的华润国际社区，开盘前业内分析预计要卖到2.5万元/㎡以上，但最后252套新房只获批21000多元/㎡。同在江北的中交锦兰荟上周开盘，均价17500元/㎡左右，而今年3月，保利地产拿下了附近一幅地块，楼面地价已高达2.2万元。

河西南的朗诗熙华府本月开盘，其中7号楼的销许均价为32869元/㎡。上周开盘的佳兆业城市广场，销许均价为34123-35923元/㎡。此外，五六月份推新的五矿崇文金城、招商雍和府、鲁能公馆、正荣润峯的价格也都被控制在3.5万元/㎡以内。但二手市场上，目前五矿崇文金城报价普遍达到4万元/㎡以上，河西南部出现严重的二手房与新房价格倒挂。

业内流传，南京物价部门有一个看不见的价格红线：河西中部4万5、河西南及南站3万5、江北江宁迈皋桥3万、燕子矶2万5。由于房价被控，低于预期，新房被人戏称成了“福利房”。

买到就是赚到，激发投资潮

房价涨不动本是好事，但负面效应也迅速显现，不少买房人发现，买房的难度越来越大了。以前是买不起，现在不但买不起还买不到，一方面限价令延缓了楼盘上市进度，另一方面，买到就是赚到的心态，让更多投资客扎进房地产市场。5月开盘的华润国际社区因为房价低于预期四千多元，很多市民冒雨赶去认筹，排号的队伍长达1公里。

类似的千人抢房现象最近密集上演。中海玄武公馆开盘现场，开发商准备的近2000个凳子都不够坐。此外，中交锦兰荟1600多组客户抢500多套房；正荣润峯218套房源，754组认筹；海峡城422组客户抢72套房。绝大多数楼盘开盘即售罄。

关系户扎堆，坐享“限价红利”

更令人担忧的是，抢房大潮中，“关系户”越来越多，进一步加剧了供求矛盾，“没关系别买房，关系不够硬也买不到房，”现在大部分的房源卖给了关系户，特别是江北、河西南的热门楼盘。

业内人士透露，现在开发企业营销副总的一项重要工作是排关系户的顺序，“即便找人打招呼，也不一定能买到，更不要说普通客户了。”上月开盘的某楼盘总共推出200多套房，但有1000多组客户认筹，其中关系户就有400组。

“虽然限价令表面上遏制住了房价疯涨的势头，但最终普通老百姓、刚需一族并没有得到实惠，楼市成了有钱有权人的游戏和获取暴利的渠道。这是一个非常危险的信号”，据业内人士透露。

限价表面上看价格管住了，涨幅数字会好看，但这种非市场的限价行为导致价格不能反映市场供求，甚至造成了供求的扭曲。政府想管住价格的出发点是好的，但不能病急乱投医，应该找到房价上涨的根本原因。

现在房价疯涨，主要是投资投机人太多。中央政府出于去库存的需要，不断给楼市松绑，给本已过热的一二线城市添了一把火。以南京来说，库存量只够两个月，根本不要去库存，而是库存不足，但我们的政策还是在刺激需求，刺激投资，就像普通住房满两年免征增值税，贷款还清再贷就算首套，现在是政策最优惠的时期，而房价上涨预期又很大，投资客当然会集中扎堆。政府是市场的守夜人，要维持公平的秩序，所以不能让有钱人占用过多的资源。建议通过严格限贷，直接干预投资者毫无节制的投资行为。比如提高二套房贷款首付比例和利率，实行认房又认贷等等。甚至可以适时重启限购政策。现在不仅是南京人在抢房，整个江苏的有钱人都在南京买房，有的楼盘1/3房子卖给了外地人。政府可以考虑首先对外地投资者进行限购，这不但能大大减少需求，其实对江苏三四线城市去库存也是有帮助的，那些异地投资客就可以在本市买房，拉动当地消费。

据了解，目前南京市正在研究进一步的房地产调控措施，预计近期将出台。