开发商可以用土地使用权抵押贷款吗？

开发商在拿地之后会有一个较长时间的资金回笼期，那么在这个过程中开发商可以用取得的土地使用权抵押贷款吗？是否合法？

一、开发商可以用土地使用权可抵押贷款吗？

开发商在申请到土地使用权的时候，可以以此向银行抵押贷款。在经济学上，根据行业的特点，可以将所有的行业分为劳动力密集型、技术密集型、资金密集型等类型。房地产业无疑属于资金密集型行业，即短期内需要投入大量的资金的行业。一个房地产公司，员工往往只有几十人，但需要的资金至少过亿元。这些资金主要用于如下方面：地价款、拆迁补偿费、工程款。这么大量的资金从何而来呢?通常情况下，开发商的自身资金是有限的，必须通过一定的方式融资。即使开发商自身有足够的资金，有时候为了规避风险，也不动用自身的资金，同样地进行融资。

作为融资的最主要渠道就是向银行贷款，但获得贷款的必要条件是提供合格的担保。而开发商能够提供也是银行容易接受的担保物就是已经获得的国有土地使用权，这是一种最主要的担保物。因此，购房人在审查时看到土地使用权被抵押也就见怪不怪了。利用土地使用权抵押担保获得贷款的操作程序一般为：抵押、融资、卖楼、还款。

应该说，市场经济要求资金的高速运转，而开发商合理合法地利用资金的行为也不应该被指责。房地产开发中的资金运用行为构成一个资金链，而一个良性的资金链有利于房地产行业乃至整个社会的健康发展。反过来，要求房地产开发企业沉淀大量资金才能进行房地产开发是不合理也是不明智的。法律关系应该是对经济关系的合理反映。因此，政府对于开发商的抵押贷款行为应着眼于疏而不是堵;同样地，作为购房人，对于开发商的抵押贷款行为应重在防范而不是害怕。

作为购房者，要防范开发商的土地抵押行为所带来的风险，就必须了解房地产抵押的法律知识。

二、房屋预售后土地使用权可否抵押？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。从上述规定可以看出，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押，相关法律法规并没有予以禁止。此外，商品房预售完成后，土地使用权仍属于开发商所有，从法律规定角度来看，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。

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问题的关键是，预售商品房中，部分购房户如果进行了预告登记，开发商不能将预告登记范围内的土地使用权直接进行抵押。依据《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记向后具有保全效力和排他效力，预购人在签订预购合同时的预期是没有负担的房地产所有权，开发商在将建设中的房地产进行预售后，受预告登记排他效力的制约，其处分不动产的权利受到限制，不得再以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设定抵押。因此，如开发商将预售房范围内的土地使用权进行抵押，只有在征得商品房预购人同意后，其抵押行为才有物权效力。