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以土地使用权出资条件是如何规定的?

土地使用权是公司法规定的股东出资的法定形式之一。在许多国有企业中,土地是其拥有的最具价值的资产,并成为其股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。那以土地使用权出资条件是如何规定的?

一、土地使用权出资条件是如何规定的?

1、土地的出资是使用权的出资,而不是所有权的出资。在中国,土地是一种十分特殊的财产,土地的国家所有和集体所有是公有制的基础,只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此,任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有,而是使用者的占有,企业或公司对土地享有的权利是使用权,而不是所有权,当企业以土地出资的时候,所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。

2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权,而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资,实质上就是使用权从出资者向公司的转让,而依据现行法律的规定,能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此,如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资,则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地,再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权,然后,才能进行有效的投资。

3、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为,土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担,这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制,而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损,甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资,将使投资者或股东的出资变得不实,违反公司法所确定的资本确定原则,在内部会损害其他投资者的利益,在外部则会损害公司债权人的利益。因此,出资的土地不应背负权利的负担,而且,在出资之后,出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。

4、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权,而不能是划拨土地的使用权。在中国,国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权,前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得,后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资,是土地使用者营利性的投资行为,因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资,划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用,而不能用于对外投资。

二、国有土地使用权出资的法律规定

根据相关法律规定,国有土地使用权可以作价出资,但出资时必须进行评估,并办理财产转移手续。

1. 《公司法》

第二十七条:“股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”

第二十八条:“以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续。”

2. 《物权法》

第一百四十三条:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。”

3. 《土地管理法实施条例》

第二十九条:“国有土地有偿使用的方式包括:(三)国有土地使用权作价出资或者入股。”

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